Metri quadrati in visura: un buon viatico per la trasparenza. Il mio editoriale di oggi sul sito di Agefis.
Lo scorso 9 novembre l’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili per 57 milioni di unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, censite in catasto nelle categorie dei gruppi “A”, “B” e “C” e corredate di planimetria, le visure catastali, arricchite dal dato sulla metratura oltre agli elementi identificativi e di classamento. Il dato relativo alla superficie catastale, che va ad affiancarsi a quelle già presenti, dai dati identificativi dell’immobile a quelli di classamento, come la zona censuaria, la categoria catastale, la consistenza, la rendita), fino ad ora era visibile solo nelle applicazioni degli uffici ma, finalmente, è entrato a pieno titolo nei documenti a disposizione dei proprietari.
L’operazione potrà essere preparatoria per una attività di bonifica degli errori legati ai dati dell’immobile e per un quanto mai necessario allineamento di tutte le banche dati. Il cittadino ha, infatti, la possibilità di correggere e rettificare i dati catastali del proprio immobile e, nel caso in cui vengano riscontrate incongruenze o errori nelle informazioni, potrà effettuarne la correzione direttamente dall’area riservata di FiscoOnline, oppure presentando una domanda di correzione presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. Resta comunque sempre valido il consiglio di affidarsi ad un professionista tecnico esperto ed abilitato, come un geometra, che possegga le conoscenze necessarie per svolgere al meglio la procedura. Non è semplice, infatti, verificare che la metratura indicata corrisponda alla realtà: l’individuazione di casi particolari richiede una approfondita conoscenza della materia catastale e buone capacità di diagnosi delle cause delle incongruenze. Il calcolo, svolto da un professionista geometra con la procedura Docfa, è in grado di determinare le differenze in maniera precisa.
Fino ad oggi per il calcolo delle imposte (Tasi e Imu, per intenderci) è utilizzato il parametro della rendita, calcolata con la procedura Docfa in base al numero vani dell’immobile, alla tariffa d’estimo ed alla zona censuaria in cui sorge l’immobile. Queste modalità di calcolo hanno negli anni causato le ormai tristemente note sperequazioni a causa delle quali immobili di pregio che sorgono nei centri storici delle città e accatastati in passato risultano avere un valore inferiore rispetto ad immobili, che sorgono in periferia, ma che sono stati accatastati più recentemente. L’utilizzo di un dato come la superficie catastale può essere un primo passo per porre fine a queste diseguaglianze, nel solco della tanto attesa, ma per ora accantonata, riforma del catasto.
Ad oggi però questo valore, il metro quadrato catastale, non ha alcun valore fiscale, e pertanto nulla cambia per la base imponibile di Imu, Tasi e imposta di registro sui trasferimenti immobiliari. I metri quadrati catastali sono tuttavia importanti per avere una misura degli immobili con standard uguali per tutti.
In conclusione, è da sottolineare come rimangano per ora esclusi dall’operazione gli immobili che presentano superfici ritenute “incoerenti” e tutti quegli immobili, circa il 5% delle unità immobiliari urbane, che non sono corredati dalla planimetria: per questi immobili sarà comunque possibile presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale, con procedura Docfa, per la registrazione in atti della planimetria.
